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En bref : • Bordeaux affiche une reprise solide avec +3,2% au premier trimestre 2025 (4 850 €/m² en moyenne), porté par l'hypercentre et les Chartrons, avec un rééquilibrage vers la rive droite. • Nantes présente un marché contrasté (+0,3% globalement) avec des hausses en centre-ville et sur l'île de Nantes, mais un repli dans les quartiers nord et est. • Toulouse se stabilise après plusieurs trimestres baissiers (-0,7% contre -2,1% précédemment), avec un redressement dans les quartiers prisés mais des baisses persistantes en périphérie. • Les trois métropoles suivent désormais des trajectoires distinctes, reflétant la fragmentation du marché immobilier français selon les fondamentaux économiques et démographiques locaux. |
Alors que le marché immobilier français cherche un nouveau souffle en ce début 2025, les trois métropoles de l’ouest et du sud-ouest affichent des dynamiques surprenantes. Selon les dernières données du Baromètre LPI-iad, Bordeaux confirme sa reprise tandis que Nantes et Toulouse présentent des situations plus nuancées. Cette divergence illustre parfaitement la fragmentation actuelle du marché immobilier français, où chaque territoire suit désormais sa propre logique.
Sommaire
À Bordeaux, une reprise solide et durable
La capitale girondine confirme sa bonne santé immobilière avec une hausse moyenne des prix de 3,2% au premier trimestre 2025, portant le prix moyen au m² à 4 850 € pour les appartements. Cette tendance haussière s’observe particulièrement dans l’hypercentre où les prix atteignent désormais 5 720 €/m² (+4,1% sur un an).
Le quartier des Chartrons continue sa progression spectaculaire avec une hausse de 5,3% sur le trimestre, confirmant son attrait pour une clientèle aisée en quête de biens de caractère. À l’inverse, les secteurs plus périphériques comme Bacalan ou La Bastide connaissent une évolution plus modérée (+1,8%).
Le marché des maisons individuelles n’est pas en reste avec une progression de 2,9% sur le trimestre dans l’ensemble de la métropole bordelaise. Les communes de la rive droite comme Cenon ou Floirac, longtemps délaissées, affichent désormais des progressions supérieures à 3,5% sur un an, signe d’un rééquilibrage territorial.
« La dynamique bordelaise s’explique par un retour des investisseurs, mais aussi par une demande locale qui reste soutenue malgré des taux d’intérêt encore élevés », souligne le Baromètre LPI-iad dans son analyse trimestrielle.
À Nantes, un marché à deux vitesses
La situation nantaise présente un visage plus contrasté avec une stagnation globale des prix (+0,3% au premier trimestre). Cette moyenne cache cependant d’importantes disparités selon les quartiers et les types de biens.
Le centre-ville nantais et l’île de Nantes maintiennent leur attractivité avec des prix en hausse de 1,8% pour les appartements, atteignant respectivement 5 120 €/m² et 4 850 €/m². En revanche, les quartiers nord et est de la ville enregistrent un repli de 2,1%, illustrant un marché de plus en plus segmenté.
Les maisons individuelles dans la métropole nantaise résistent mieux que les appartements avec des prix globalement stables (-0,2% sur le trimestre) mais toujours en hausse de 1,5% sur un an.
À Toulouse, vers un retour à la normale ?
Après plusieurs trimestres de baisse, le marché toulousain semble se stabiliser en ce début d’année 2025. Les prix des appartements n’ont reculé que de 0,7% au premier trimestre, contre -2,1% au trimestre précédent.
Cette amélioration est particulièrement visible dans les quartiers prisés comme Saint-Cyprien ou Les Carmes, où les prix se sont même légèrement redressés (+0,5%). Les secteurs plus éloignés du centre continuent cependant de corriger, avec des baisses atteignant 2,3% dans certaines zones périphériques.
Le marché des maisons individuelles dans la métropole toulousaine reste plus dynamique avec des prix stables sur le trimestre et en légère hausse de 0,8% sur un an.
Perspectives et prévisions pour les prochains mois
Ces évolutions contrastées illustrent la fin d’un marché immobilier uniformément orienté à l’échelle nationale. Désormais, chaque métropole évolue selon ses propres fondamentaux économiques et démographiques.
Selon le Baromètre LPI-iad, Bordeaux devrait continuer sur sa lancée avec une prévision de hausse annuelle de 4 à 5% en 2025. Nantes pourrait voir son marché se stabiliser autour de +1% sur l’année, tandis que Toulouse pourrait progressivement sortir de la zone rouge au second semestre.
Ces tendances confirment l’importance d’une analyse fine du marché immobilier local avant toute décision d’achat ou de vente. Les écarts de prix se creusent non seulement entre les villes, mais également entre quartiers d’une même agglomération.
Je suis Yvon Chrétien, passionné d’immobilier. J’ai toujours aimé bâtir, mais ce qui me surprend, c’est comment une ruine peut devenir un palais avec un peu d’imagination. L’immobilier, c’est l’art de transformer les possibles.
