Investissement locatif : une nouvelle proposition fiscale marquante attendue pour le 30 juin

Le paysage de l’investissement locatif s’apprête à évoluer significativement avec une proposition fiscale majeure attendue pour le 30 juin 2025. Face à une baisse dramatique des ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers de 41,1% au premier trimestre, liée à la fin du dispositif Pinel, le gouvernement et les parlementaires sont sous pression pour relancer ce secteur clé de l’économie immobilière. Les sénateurs Marc-Philippe Daubresse et député Mickaël Cosson doivent présenter un rapport promettant un véritable statut fiscal du bailleur privé, destiné à reconnaître et faciliter le rôle des investisseurs particuliers dans la construction du parc locatif.

Une réforme fiscale pour dynamiser l’investissement locatif privé dès 2026

La proposition qui sera déposée au gouvernement vise à introduire une mesure inédite d’amortissement comptable sur les biens immobiliers mis en location. Cette mesure répond à la nécessité d’encourager le financement d’appartements neufs, freinés par la fin du dispositif Pinel et la remontée des taux d’intérêt.

• Amortissement annuel : possibilité de déduire jusqu’à 5% par an de la valeur amortissable du bien, soit environ 80% du prix d’achat hors terrain, sur une durée prévue de 20 ans.
• Bonus locatif : un point supplémentaire d’amortissement est accordé aux bailleurs qui louent à un tarif inférieur de 15% au prix du marché, favorisant ainsi l’accès au logement à coût réduit.
• Ciblage sur le logement neuf : priorité aux constructions neuves pour répondre à la crise immobilière et soutenir l’emploi dans le secteur du bâtiment.
• Extension possible : les logements anciens rénovés sous certaines conditions énergétiques pourraient également bénéficier d’un amortissement.

Cette mesure se présente comme une alternative aux dispositifs historiques – Pinel, Scellier, Bouvard, Malraux, LMNP, ou Loi Cosse – en offrant des déductions fiscales plus concrètes liées au rendement réel du patrimoine investi plutôt qu’à des avantages ponctuels.

Pourquoi un statut fiscal du bailleur privé est-il indispensable ?

Le sénateur Marc-Philippe Daubresse souligne que les investisseurs locatifs privés ne sont pas des spéculateurs cherchant uniquement à défiscaliser, mais des ménages modestes ou moyens cherchant à se constituer un patrimoine pour la retraite. Ce statut reconnaîtrait donc officiellement leur rôle économique et social.

• Permet de générer des déficits fonciers importants grâce à l’amortissement, détachant l’Impot sur le revenu des seules recettes locatives.
• Assure une plus grande stabilité fiscale à long terme, intégrant la future plus-value dans le calcul de l’amortissement.
• Evite toute charge supplémentaire liée à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour encourager le renouvellement des investissements.
• Favorise la rénovation énergétique dans les logements anciens, contribuant aux objectifs environnementaux nationaux.

Pour approfondir les dimensions économiques et fiscales de ce projet, consultez la chronique sur statuts fiscaux de l’immobilier locatif à Bercy.

Impact sur le marché immobilier : relance nécessaire malgré les obstacles

Depuis l’arrêt du dispositif Pinel en janvier, les promoteurs s’inquiètent d’une chute durable de la pré-commercialisation des biens, freinant la construction neuve. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, l’investissement locatif privé est devenu un moteur indispensable à la vitalité du bâtiment et de l’économie locale.

La nécessité d’une fiscalité adaptée est soulignée par le président de la Fédération française du bâtiment, Olivier Salleron, qui rappelle que toute complexification excessive pourrait coûter la reprise du secteur. La concertation entre Bercy, le ministère du Logement et les parlementaires reste donc cruciale.

• Une mesure ciblée limitant les coûts pour l’État tout en stimulant la construction de 50 000 à 70 000 logements annuels.
• Un équilibre à trouver entre déductions fiscales attractives et maîtrise du déficit budgétaire exigée par les règles européennes.
• Une relance potentielle du LMNP et de dispositifs comme Malraux ou Bouvard, désormais concurrencés par cette innovation.

Pour suivre l’évolution des taux immobiliers et les opportunités d’investissement, voyez notre article sur la stabilisation des taux.

Perspectives pour les investisseurs privés et professionnels

Le nouveau statut fiscal offrirait aux investisseurs particuliers :

• Une visibilité accrue sur le rendement réel de leurs investissements grâce à l’intégration de l’amortissement dans le calcul des revenus fonciers.
• Des mécanismes de déductions fiscales adaptés, en complément des dispositifs historiques LMNP, Malraux, ou Loi Cosse.
• Une attractivité renforcée pour constituer un patrimoine immobilier durable avec un impact fiscal maîtrisé.

En parallèle, cette réforme devrait aussi stimuler l’innovation sociale par des incitations à la location à loyers modérés, ce qui est un enjeu majeur pour répondre à la crise du logement et améliorer le rendement locatif pour tous.

Benoit Sanschagrin

Je m’appelle Benoit Sanschagrin, passionné de crypto. J’ai toujours aimé les chiffres, mais ce qui me sidère, c’est comment une blockchain peut relier des gens à l’autre bout du monde. La crypto, c’est un peu de magie et beaucoup de curiosité.